Zniesienie współwłasności nieruchomości – Adwokat Kraków

Stan współwłasności nieruchomości, choć często spotykany, jest z punktu widzenia prawa traktowany jako sytuacja przejściowa i nierzadko generująca konflikty. Brak możliwości swobodnego dysponowania majątkiem, spory o koszty remontów czy niemożność uzyskania kredytu to codzienność wielu współwłaścicieli. Rozwiązaniem tych problemów jest procedura zniesienia współwłasności.

Kancelaria Adwokacka Marcina Lisickiego w Krakowie oferuje kompleksową pomoc prawną w regulowaniu stanów prawnych nieruchomości. Przeprowadzamy naszych Klientów przez zawiłości postępowań sądowych oraz negocjacje przy podziałach umownych, dążąc do rozwiązań, które realnie zwiększają wartość ich majątku i zapewniają spokój prawny.

Skąd bierze się współwłasność i dlaczego warto ją znieść?

Współwłasność powstaje najczęściej w wyniku dziedziczenia (gdy spadek nabywa kilka osób), orzeczenia rozwodu (gdy wspólność majątkowa małżeńska przekształca się w ułamkową) lub wspólnego zakupu nieruchomości. W warunkach krakowskich bardzo często spotykamy się z sytuacją współwłasności w starych kamienicach, gdzie udziały są dziedziczone przez kolejne pokolenia, prowadząc do paraliżu decyzyjnego.

Każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym momencie żądać zniesienia współwłasności. Prawo to nie ulega przedawnieniu. Utrzymywanie stanu, w którym nieruchomość ma wielu właścicieli, jest ryzykowne – utrudnia inwestycje, obniża rynkową wartość obiektu i rodzi odpowiedzialność solidarną za zobowiązania (np. podatek od nieruchomości). Zniesienie współwłasności pozwala na wyjście z tego impasu i uzyskanie wyłącznego prawa własności do fizycznej części rzeczy lub otrzymanie spłaty pieniężnej.

Dwie drogi do własności: tryb umowny i sądowy

Procedurę wyjścia ze współwłasności można przeprowadzić na dwa sposoby, w zależności od stopnia porozumienia między zainteresowanymi stronami.

1. Umowne zniesienie współwłasności (u notariusza)

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału oraz wysokości ewentualnych spłat i dopłat, najszybszą drogą jest wizyta u notariusza. W przypadku nieruchomości, umowa o zniesienie współwłasności musi bezwzględnie przybrać formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jest to rozwiązanie szybkie, ale wiążące się z wyższymi kosztami (taksa notarialna zależna od wartości nieruchomości, opłaty sądowe za wpisy w Księgach Wieczystych). Nasza Kancelaria pomaga w przygotowaniu projektu takiego podziału i weryfikacji zapisów aktu, aby zabezpieczyć interesy Klienta.

2. Sądowe zniesienie współwłasności

Gdy między współwłaścicielami istnieje spór – co do wartości nieruchomości, sposobu jej podziału, czy rozliczenia nakładów – konieczne jest wystąpienie na drogę sądową. Sądem właściwym jest Sąd Rejonowy, w którego okręgu położona jest nieruchomość (w Krakowie są to wydziały cywilne sądów dla poszczególnych dzielnic: Krowodrzy, Śródmieścia, Podgórza czy Nowej Huty).

Postępowanie wszczyna się na wniosek jednego ze współwłaścicieli. We wniosku należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności (odpis z Księgi Wieczystej). Opłata sądowa od wniosku jest stała i wynosi 1000 zł, chyba że wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności – wówczas opłata wynosi jedynie 300 zł.

Sposoby zniesienia współwłasności przez Sąd

Kodeks cywilny przewiduje trzy główne sposoby wyjścia ze współwłasności. Sąd nie ma tutaj pełnej dowolności – przepisy ustalają hierarchię tych sposobów.

Podział fizyczny rzeczy (Preferowany)

Podstawowym sposobem jest fizyczny podział nieruchomości. W przypadku gruntów niezabudowanych polega to na geodezyjnym wydzieleniu nowych działek. W przypadku budynków (np. domów wielorodzinnych, kamienic) podział polega najczęściej na wyodrębnieniu samodzielnych lokali mieszkalnych.

Aby taki podział był możliwy, biegły sądowy musi stwierdzić, że wydzielane lokale spełniają wymogi samodzielności. Sąd dąży do tego, aby wartość przyznanych części odpowiadała wielkości udziałów. Jeśli nie jest to możliwe idealnie, zasądza się dopłaty pieniężne celem wyrównania różnic. Podział fizyczny nie jest dopuszczalny, gdyby był sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatami

Gdy podział fizyczny jest niemożliwy (np. małe mieszkanie, działka, której nie da się podzielić zgodnie z planem zagospodarowania), Sąd przyznaje nieruchomość na wyłączną własność jednemu (lub kilku) współwłaścicielom. Osoba ta zostaje zobowiązana do spłaty pozostałych udziałowców.

Kluczową rolę odgrywa tutaj wycena nieruchomości. W toku postępowania sporządza ją biegły rzeczoznawca majątkowy, opierając się na cenach rynkowych aktualnych w chwili orzekania. Spłaty mogą zostać rozłożone na raty (maksymalnie do 10 lat), co pozwala nowemu właścicielowi na zgromadzenie środków lub zaciągnięcie kredytu. Adwokat dba o to, aby harmonogram spłat był realny dla Klienta i zabezpieczony hipotecznie.

Podział cywilny (Sprzedaż licytacyjna)

Jest to ostateczność, stosowana gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć nieruchomości (np. brak zdolności kredytowej na spłatę pozostałych). Sąd zarządza sprzedaż nieruchomości przez komornika w drodze licytacji publicznej. Uzyskana kwota, pomniejszona o koszty egzekucyjne i sądowe, jest dzielona między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. Jest to rozwiązanie najmniej korzystne ekonomicznie, dlatego w interesie stron leży uniknięcie tego scenariusza.

Rozliczenie nakładów i pożytków – ważny element procesu

Postępowanie o zniesienie współwłasności to nie tylko podział samej „substancji”. To także moment na kompleksowe rozliczenie finansowe między współwłaścicielami. Często zdarza się, że tylko jedna osoba inwestowała w nieruchomość (wymieniła dach, okna, ociepliła budynek), podczas gdy pozostali nie partycypowali w kosztach.

Współwłaściciel, który poniósł wydatki na rzecz wspólną, może żądać zwrotu części tych kosztów od pozostałych, stosownie do ich udziałów. Analogicznie, jeśli jeden ze współwłaścicieli czerpał z nieruchomości pożytki ponad swój udział (np. wynajmował całą kamienicę i pobierał czynsz tylko dla siebie), pozostali mogą domagać się rozliczenia tych korzyści. Roszczenia te należy zgłosić w toku postępowania o zniesienie współwłasności, gdyż po jego zakończeniu dochodzenie ich w osobnym procesie może być utrudnione lub niemożliwe.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy adwokata od zniesienia współwłasności?

Sprawy o zniesienie współwłasności należą do kategorii spraw trudnych i czasochłonnych. Wymagają nie tylko wiedzy prawniczej, ale także umiejętności czytania map geodezyjnych, operatów szacunkowych oraz zdolności negocjacyjnych. Emocje związane z podziałem ojcowizny lub majątku dorobkowego często przesłaniają racjonalny osąd.

Adwokat Marcin Lisicki oferuje profesjonalne wsparcie na każdym etapie:

• Analiza stanu prawnego i faktycznego nieruchomości (księgi wieczyste, ewidencja gruntów).
• Opracowanie strategii procesowej – czy dążymy do podziału fizycznego, czy do spłaty.
• Sporządzenie wniosku do sądu oraz pism procesowych z precyzyjnym określeniem żądań.
• Weryfikacja opinii biegłych sądowych (geodetów, rzeczoznawców) – skuteczne zgłaszanie zarzutów do zaniżonych lub zawyżonych wycen.
• Reprezentacja na rozprawach i w negocjacjach ugodowych.

Działamy na terenie Krakowa oraz okolicznych gmin. Naszym celem jest przeprowadzenie Klienta przez ten proces w sposób możliwie sprawny i zabezpieczający jego interesy finansowe.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ) – Zniesienie współwłasności Kraków

Masz problem ze współwłasnością? Nie czekaj, aż konflikt się zaostrzy. Skontaktuj się z Kancelarią Adwokacką Marcina Lisickiego w Krakowie przy ul. Kazimierza Wielkiego 82/1A, aby umówić się na poradę prawną i ustalić plan działania.