Zasiedzenie – prawnik Kraków. Pomoc w uregulowaniu stanu prawnego

Wiele nieruchomości w Krakowie i okolicach posiada nieuregulowany stan prawny. Sytuacja, w której stan faktyczny (to, kto rzeczywiście użytkuje grunt) różni się od zapisów w księgach wieczystych, rodzi liczne problemy. Zasiedzenie jest często jedyną drogą do uzyskania tytułu własności.

Kancelaria Adwokacka Marcina Lisickiego oferuje kompleksową pomoc prawną w sprawach o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości oraz służebności. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu i doskonałej znajomości lokalnej specyfiki krakowskiego rynku nieruchomości, przeprowadzamy Klientów przez skomplikowane procedury sądowe, dążąc do pomyślnego uregulowania praw rzeczowych.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości i kiedy do niego dochodzi?

Zasiedzenie jest kodeksowo przewidzianą możliwością nabycia nieruchomości lub rzeczy ruchomych na własność po upływie określonych przez ustawę terminów. Jest to sposób pierwotnego nabycia prawa – oznacza to, że nabywca nie wywodzi swojego prawa od poprzedniego właściciela, lecz uzyskuje je z mocy samego prawa, po spełnieniu przesłanek ustawowych.

Art. 172 k.c. przewiduje terminy dwudziestoletni i trzydziestoletni do zastosowania tej instytucji prawnej. Kluczowe dla stwierdzenia zasiedzenia są dwa elementy: nieprzerwane posiadanie samoistne oraz upływ czasu.

Sam upływ wyżej wymienionych terminów nie jest wystarczający. Konieczne jest bowiem wykazanie przed Sądem, że osoba, która chce nabyć nieruchomość w drodze zasiedzenia, jest posiadaczem samoistnym nieruchomości. Posiadanie samoistne polega na faktycznym władaniu nieruchomością w taki sposób, jak czyni to właściciel. Nie oznacza to jednak, że posiadacz jest formalnym właścicielem w świetle dokumentów. Jest on osobą, która faktycznie włada daną rzeczą, a jego zachowanie manifestuje wolę zachowania jej dla siebie.

Posiadanie samoistne – co to oznacza w praktyce?

Aby doszło do zasiedzenia, posiadacz musi władać nieruchomością cum animo rem sibi habendi, czyli z zamiarem zatrzymania jej dla siebie. W orzecznictwie sądowym, z którym spotykamy się na co dzień w sądach w Krakowie, przyjmuje się, że o posiadaniu samoistnym świadczą konkretne działania.

Do typowych przejawów posiadania samoistnego należą:

• Opłacanie podatków od nieruchomości – regularne regulowanie zobowiązań publicznoprawnych jest jednym z najsilniejszych dowodów na traktowanie gruntu jak własnego,
• Ogrodzenie działki – wyznaczenie granic i dbanie o to, by nikt inny nie naruszał posiadania,
• Uprawa gruntu i nasadzenia – dbanie o ziemię, sadzenie drzew, koszenie trawy,
• Inwestycje i remonty – budowa domu, modernizacja budynków gospodarczych czy utwardzenie podjazdu.

Jeśli przed Sądem uda się wykazać odpowiednimi dowodami w postaci między innymi dokumentów i zeznań świadków, że dana osoba wykonuje powyższe czynności, droga do stwierdzenia zasiedzenia staje się otwarta.

Dobra a zła wiara – ile lat musi minąć?

Co również ważne, dana osoba może być posiadaczem w dobrej lub w złej wierze. Rozróżnienie to determinuje długość okresu niezbędnego do nabycia własności.

Dobra wiara oznacza, że posiadacz włada faktycznie nieruchomością w taki sposób, jakby stanowiła ona jego własność i jest przy tym błędnie, ale w usprawiedliwionych okolicznościach przekonany, że prawo to mu przysługuje. Wymagany termin to 20 lat. Warto jednak zaznaczyć, że orzecznictwo jest tu rygorystyczne – np. zakup działki bez aktu notarialnego jest zazwyczaj traktowany jako zła wiara.

Zła wiara posiadacza samoistnego oznacza, że wie on lub przy dołożeniu należytej staranności może się dowiedzieć, że nie jest właścicielem danej nieruchomości. Wówczas może nabyć nieruchomość na własność po upływie 30 lat. W przypadku nieruchomości istotne jest, aby wyżej opisana dobra lub zła wiara istniała w dniu objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne.

Niezwykle istotną instytucją jest doliczenie czasu posiadania poprzednika. Jeżeli objęli Państwo posiadanie po swoich rodzicach lub spadkodawcach, okres ich władania nieruchomością sumuje się z Państwa okresem. Często pozwala to na natychmiastowe złożenie wniosku do sądu, nawet jeśli sami władają Państwo gruntem od kilku lat.

Czym się zajmujemy? Adwokat od spraw zasiedzenia

Adwokat od zasiedzenia zajmuje się kompleksowym prowadzeniem spraw dotyczących regulacji stanu prawnego nieruchomości. Kraków jest rynkiem specyficznym, gdzie zaszłości historyczne często komplikują ustalenie własności. W zakres realizowanych przez nas obowiązków wchodzi:

• dogłębna analiza stanu prawnego nieruchomości (księgi wieczyste, zbiory dokumentów, mapy ewidencyjne) i ocena szans na zasiedzenie,
• pomoc w skompletowaniu materiału dowodowego (decyzje podatkowe, zdjęcia lotnicze, świadkowie), mającego na celu udowodnienie ciągłości posiadania,
• przygotowanie profesjonalnego wniosku o zasiedzenie, precyzującego żądanie i uczestników postępowania,
• reprezentacja klienta w postępowaniach sądowych – w trakcie procesu sporządzamy pisma procesowe, przesłuchujemy świadków i reagujemy na argumenty strony przeciwnej,
• obrona przed zasiedzeniem – reprezentujemy również właścicieli, którzy chcą odzyskać swoją własność i przerwać bieg zasiedzenia.

W zakres świadczonych przez nas usług wchodzą też wszelkie czynności związane ze służebnością. To prawo rzeczowe obciążające nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości sąsiedniej (np. droga konieczna) lub zaspokojenia określonych potrzeb. Często sprawy o zasiedzenie służebności są jedynym sposobem na zalegalizowanie wieloletniego przejazdu czy przesyłu mediów.

Współpracujemy z właścicielami nieruchomości, którzy bronią się przed przejęciem działek czy obiektów przez niepowołane osoby. Gromadzimy dokumentację i przedstawiamy ją przed sądem. Uczestniczymy nawet w bardzo skomplikowanych sprawach, które trwają przez dłuższy okres czasu i wymagają analizy dokumentów sprzed kilkudziesięciu lat.

Kancelaria adwokacka pomaga osobom i firmom z całej Polski, jednak nasza główna siedziba znajduje się w Krakowie przy ul. Kazimierza Wielkiego 82/1A. Sprawy o zasiedzenie najczęściej dotyczą osób prywatnych, ale niekiedy są związane również z nieruchomościami należącymi do przedsiębiorstw.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Jeśli Twoja sprawa dotyczy zasiedzenia, nie zwlekaj. Upływ czasu jest kluczowy, ale odpowiednie przygotowanie dowodowe jest jeszcze ważniejsze. Skontaktuj się z Kancelarią Adwokacką Marcina Lisickiego w Krakowie, aby ocenić swoje szanse na sukces.