ADWOKAT – ROZGRANICZENIE NIERUCHOMOŚCI KRAKÓW

Spory sąsiedzkie dotyczące przebiegu granic działki należą do jednych z najtrudniejszych i najbardziej emocjonujących spraw cywilnych. Często wieloletnie, dobre relacje z sąsiadami kończą się w momencie postawienia nowego płotu, budowy domu czy geodezyjnego wznowienia znaków granicznych. W takich sytuacjach niezbędna jest chłodna ocena prawna i profesjonalne wsparcie.

Rozgraniczenie jest szczególnym typem postępowania, uregulowanym przepisami Kodeksu cywilnego (art. 152 i 153) oraz ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Jego celem jest ustalenie przebiegu granic nieruchomości przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Adwokat od rozgraniczenia w Krakowie, Marcin Lisicki, oferuje kompleksową pomoc prawną właścicielom gruntów, którzy znaleźli się w ogniu konfliktu o miedzę.

Na czym polega procedura rozgraniczeniowa?

Istotą rozgraniczenia jest ustalenie zasięgu prawa własności. Przyjmuje się, że właściciele sąsiadujących ze sobą gruntów obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Jeśli jednak dojdzie do sytuacji, w której granice gruntów stały się sporne i nie można ich ustalić na podstawie istniejących znaków, konieczne jest przeprowadzenie sformalizowanej procedury.

Postępowanie rozgraniczeniowe jest dwuetapowe. Składa się z etapu administracyjnego oraz – w razie braku porozumienia – etapu sądowego.

Etap 1: Postępowanie administracyjne

Każde rozgraniczenie (z wyjątkiem spraw, gdzie ustalenie granic jest kwestią wpadkową w procesie np. o wydanie nieruchomości) musi rozpocząć się od etapu administracyjnego. Procedurę inicjuje złożenie wniosku do właściwego organu wykonawczego gminy. W warunkach krakowskich organem tym jest Prezydent Miasta Krakowa, a w okolicznych miejscowościach odpowiednio Wójt lub Burmistrz.

Organ administracyjny wyznacza uprawnionego geodetę, którego zadaniem jest odtworzenie przebiegu granicy na podstawie dokumentacji zgromadzonej w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym. Geodeta dokonuje analizy map, szkiców polowych i wykazów współrzędnych, a następnie przeprowadza czynności na gruncie.

Etap ten może zakończyć się na trzy sposoby:

• Zawarcie ugody granicznej – jeśli strony dojdą do porozumienia przed geodetą, spisywany jest akt ugody. Ma on moc ugody sądowej, co definitywnie kończy spór.
• Wydanie decyzji o rozgraniczeniu – jeśli strony nie zawarły ugody, ale geodeta zebrał dowody pozwalające jednoznacznie ustalić przebieg granicy, a strony nie składają sprzecznych oświadczeń, organ wydaje decyzję zatwierdzającą granicę.
• Umorzenie postępowania i przekazanie sprawy do sądu – to najczęstszy scenariusz w przypadku silnego konfliktu. Gdy nie ma zgody stron, a dowody są niejednoznaczne, organ umarza postępowanie administracyjne i z urzędu przekazuje sprawę do Sądu Rejonowego.

Etap 2: Postępowanie sądowe

Sądem właściwym do przeprowadzenia tego typu postępowania jest Sąd Rejonowy właściwy według miejsca położenia nieruchomości (w Krakowie są to wydziały cywilne sądów dla poszczególnych dzielnic, np. Krowodrzy, Podgórza czy Nowej Huty). Sprawa toczy się w trybie nieprocesowym.

Po przekazaniu sprawy do sądu przeprowadzane jest szerokie postępowanie dowodowe. Rola adwokata jest tutaj kluczowa, gdyż to strony muszą wykazać inicjatywę dowodową. Sąd powołuje biegłego sądowego z zakresu geodezji (często innego niż ten z etapu administracyjnego), aby ten sporządził opinię. Jednakże opinia geodety to nie wszystko. Często kluczowe dla ustalenia granicy „według stanu prawnego” są stare dokumenty, akty notarialne, a nawet mapy z czasów zaborów (np. kataster austriacki, często spotykany w sprawach krakowskich).

Sąd przeprowadza również oględziny przedmiotu sporu (wizję lokalną). Sędzia, w obecności protokolanta, adwokatów i stron, udaje się na miejsce, aby naocznie zweryfikować ukształtowanie terenu, położenie płotów, miedz czy drzew granicznych. Sporządzana jest wówczas dokumentacja fotograficzna i protokół.

Prawne kryteria ustalania granic (Art. 153 K.C.)

Sąd nie ustala granic dowolnie. Kodeks cywilny w art. 153 narzuca ścisłą hierarchię kryteriów, których sąd musi przestrzegać. Adwokat od rozgraniczenia dba o to, aby Sąd właściwie zastosował te przesłanki w Państwa sprawie.

1. Stan prawny: To najważniejsze kryterium. Sąd w pierwszej kolejności bada, jak granica powinna przebiegać według tytułów własności (aktów notarialnych, odpisów z ksiąg wieczystych, orzeczeń o zasiedzeniu). Jeśli da się ustalić granicę prawną na podstawie dokumentów i śladów na gruncie, sąd musi ją tak ustalić, nawet jeśli płot stoi inaczej.
2. Ostatni spokojny stan posiadania: Jeśli stanu prawnego nie można stwierdzić (np. brak dokumentów, dokumenty są sprzeczne, mapy nieczytelne), sąd ustala granice według „ostatniego spokojnego stanu posiadania”. Chodzi o stan, w którym sąsiedzi przez dłuższy czas zgodnie respektowali pewną linię jako granicę (np. stary płot, miedza), zanim wybuchł spór.
3. Wszelkie okoliczności: Dopiero gdy nie da się ustalić ani stanu prawnego, ani spokojnego stanu posiadania, sąd ustala granice z uwzględnieniem „wszelkich okoliczności”. Tutaj sędzia ma największą swobodę – może kierować się ukształtowaniem terenu, celowością, a nawet zasadami współżycia społecznego. Często wiąże się to z przyznaniem jednemu z sąsiadów dopłaty pieniężnej za przyznany grunt.

Rozgraniczenie a zasiedzenie przygranicznych pasów gruntu

W praktyce Kancelarii Adwokackiej Marcina Lisickiego bardzo często spotykamy się z sytuacją, w której rozgraniczenie łączy się z kwestią zasiedzenia. Często okazuje się, że płot sąsiada stoi „u nas” od 35 lat. Wówczas, nawet jeśli geodeta wykaże, że zgodnie z mapą granica biegnie inaczej, sąsiad może podnieść zarzut zasiedzenia przygranicznego pasa gruntu.

W takich skomplikowanych stanach faktycznych pomoc doświadczonego adwokata jest nieoceniona. Należy bowiem precyzyjnie ocenić, czy doszło do zasiedzenia, czy posiadanie było samoistne i czy upłynął wymagany prawem okres (20 lub 30 lat). Sąd w postępowaniu o rozgraniczenie ma obowiązek badać zarzut zasiedzenia, co może całkowicie zmienić wynik sprawy.

Dane niezbędne przy rozgraniczeniach

Podczas postępowań dotyczących rozgraniczeń konieczne jest zgromadzenie obszernego materiału dowodowego. Są to przede wszystkim:

• odpisy z Ksiąg Wieczystych,
• akty notarialne nabycia nieruchomości (również te historyczne),
• wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,
• stare mapy ewidencyjne i sytuacyjno-wysokościowe,
• zdjęcia lotnicze (fotogrametria) pozwalające ocenić przebieg granic w przeszłości,
• zeznania świadków – najstarszych mieszkańców, poprzednich właścicieli, sąsiadów.

Jeśli nie ma wystarczającej liczby dokumentów, przebieg ustala się na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub wskazań posiadania. W postępowaniach tego typu bierze udział nie tylko adwokat, lecz także geodeta.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy Kancelarii Adwokackiej Marcina Lisickiego?

Sprawy o granice potrafią ciągnąć się latami i generować znaczne koszty, a także stres. Adwokat od rozgraniczenia reprezentuje swoich klientów zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i sądowym, zdejmując z nich ciężar formalności i emocjonalnych potyczek z sąsiadami.

Nasza Kancelaria, z siedzibą w sercu Krakowa, doskonale zna specyfikę lokalnych gruntów oraz praktykę orzeczniczą krakowskich sądów. Taka konieczność reprezentacji dotyczy zwłaszcza spraw, w przypadku których nie ma możliwości zawarcia ugody lub jedna ze stron kwestionuje ustalenia biegłego geodety. Aby uzyskać wynik korzystny dla naszego klienta, przygotowujemy precyzyjne pisma procesowe, zarzuty do opinii biegłych oraz wnioski dowodowe.

Działamy na terenie Krakowa (wszystkie dzielnice) oraz okolicznych gmin (Wieliczka, Skawina, Zabierzów, Zielonki, Michałowice). Jeśli masz problem z granicą swojej działki, zapraszamy na konsultację przy ul. Kazimierza Wielkiego 82/1A.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ) – Rozgraniczenie Kraków