Wypowiedzenie umowy najmu – w jakich sytuacjach?

Zakończenie współpracy pomiędzy właścicielem nieruchomości a lokatorem jest momentem, który często budzi najwięcej emocji i wątpliwości prawnych. Wbrew powszechnym opiniom, wypowiedzenie umowy najmu nie jest czynnością automatyczną i nie zawsze jest możliwe w dowolnym terminie. Prawo polskie, w szczególności Kodeks cywilny oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów, wprowadza szereg restrykcji mających na celu stabilizację stosunku najmu.

Jako Kancelaria Adwokacka z wieloletnim doświadczeniem w sprawach cywilnych, często spotykamy się z sytuacjami, w których błędnie sformułowane wypowiedzenie skutkuje jego nieważnością, narażając strony na długotrwałe spory sądowe i straty finansowe. W poniższym artykule szczegółowo wyjaśniamy, kiedy, w jaki sposób i na jakich zasadach można zgodnie z prawem rozwiązać umowę najmu.

Rodzaj zawartej umowy a możliwości jej wypowiedzenia

Kluczowym czynnikiem determinującym możliwości zakończenia stosunku prawnego jest rodzaj zawartej umowy. To on definiuje, czy i w jakim trybie możemy złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu. W polskim systemie prawnym wyróżniamy dwa podstawowe typy kontraktów w tym zakresie.

Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony

Jest to najbardziej elastyczna forma współpracy, która co do zasady zakłada możliwość jej zakończenia przez każdą ze stron przy zachowaniu odpowiednich terminów. Taki rodzaj umowy można wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia zgodnego z zapisami w samym kontrakcie. Należy jednak pamiętać, że zapisy umowne nie mogą być mniej korzystne dla najemcy niż przepisy ustawowe.

Jeśli umowa milczy na temat terminów, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego (art. 673 i art. 688 k.c.). Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu lokalu są następujące:

• 3 miesiące – gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc (wypowiedzenie na koniec kwartału kalendarzowego).
• 3 miesiące – (najczęstszy przypadek dla lokali mieszkalnych zgodnie z art. 688 k.c.) gdy czynsz jest płatny miesięcznie; wypowiedzenie składa się na koniec miesiąca kalendarzowego.
• 3 dni – gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu.
• 1 dzień – w przypadku najmu dziennego.

Umowa najmu zawarta na czas określony

W tym przypadku sytuacja jest znacznie bardziej skomplikowana. Zgodnie z zasadą pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać), umowa zawarta na konkretny okres (np. rok) ma gwarantować obu stronom trwałość stosunku prawnego przez ten czas. Oznacza to, że co do zasady umowy na czas określony nie można wypowiedzieć przed upływem terminu jej obowiązywania.

Wyjątkiem jest sytuacja, w której w treści samej umowy zawarto wyraźną klauzulę dopuszczającą wcześniejsze wypowiedzenie oraz – co niezwykle istotne – wskazano konkretne przyczyny uzasadniające takie wypowiedzenie. Jeżeli umowa nie zawiera takiego katalogu przyczyn, a jedynie ogólne stwierdzenie o możliwości wypowiedzenia, w świetle orzecznictwa sądowego taki zapis może zostać uznany za nieważny. Wówczas umowa wygasa dopiero w momencie zakończenia okresu, na który została zawarta.

Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym?

Prawo przewiduje sytuacje nadzwyczajne, w których kontynuowanie najmu byłoby niemożliwe lub niebezpieczne. Wówczas stronom przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresów wypowiedzenia (w trybie natychmiastowym).

Jeden z najważniejszych warunków chroniących najemcę opisuje art. 664 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz (np. mieszkanie) miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Warto jednak zaznaczyć, że uprawnienie to nie przysługuje, jeżeli najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Istnieje jednak wyjątek od tego wyjątku, który stawia na pierwszym miejscu życie i zdrowie ludzkie.

Ochrona zdrowia lokatorów (Art. 682 k.c.)

Zgodnie z art. 682 Kodeksu cywilnego, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet gdyby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Do takich wad najczęściej zalicza się:

• Nadmierne zagrzybienie i wilgoć ścian, których nie da się usunąć prostymi środkami.
• Wadliwą instalację gazową lub elektryczną stwarzającą ryzyko wybuchu lub pożaru.
• Wady konstrukcyjne budynku grożące zawaleniem.

Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego – ograniczenia prawne

Właściciel nieruchomości nie posiada pełnej swobody w wypowiadaniu umowy, zwłaszcza w przypadku lokali mieszkalnych, gdzie lokatorzy są silnie chronieni przez Ustawę o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w ściśle określonych przypadkach i – co do zasady – musi podać przyczynę wypowiedzenia na piśmie.

Oto najczęstsze, prawnie dopuszczalne powody wypowiedzenia umowy przez właściciela:

1. Niewłaściwe użytkowanie lokalu: Lokal jest użytkowany w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, a pomimo pisemnego upomnienia najemca nie przestaje go używać w taki sposób. Przykładem może być prowadzenie uciążliwej działalności gospodarczej w mieszkaniu lub dewastacja wyposażenia.
2. Zaległości w opłatach: Jest to najczęstsza przyczyna sporów. Wypowiedzenie jest możliwe, jeżeli najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Procedura ta wymaga jednak uprzedzenia: właściciel musi najpierw uprzedzić najemcę na piśmie, wyznaczając mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można wypowiedzieć umowę.
3. Podnajem bez zgody: Wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części osobom trzecim bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
4. Naruszenie porządku domowego: Najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
5. Konieczność remontu lub rozbiórki: Jeżeli budynek wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu.

Właściciel może również wypowiedzieć umowę, jeśli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (lub jeśli ma w nim zamieszkać jego dorosły potomek, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny). W takim przypadku okres wypowiedzenia wynosi jednak co najmniej pół roku (jeśli lokator nie ma tytułu prawnego do innego lokalu) lub trzy lata w szczególnych przypadkach.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Warto pamiętać, że niezależnie od zapisów ustawowych i treści kontraktu, każdą umowę najmu (zarówno na czas określony, jak i nieokreślony) można rozwiązać w dowolnym momencie na mocy porozumienia stron. Jest to najbezpieczniejsza i najszybsza metoda zakończenia współpracy, o ile pomiędzy właścicielem a najemcą istnieje wola kompromisu. Porozumienie powinno mieć formę pisemną dla celów dowodowych i precyzyjnie określać datę zdania lokalu oraz zasady rozliczenia kaucji.

Jeśli mają Państwo wątpliwości, czy zaproponowane warunki porozumienia są korzystne, adwokat specjalizujący się w prawie cywilnym pomoże zweryfikować treść dokumentu.

Wymogi formalne – jak skutecznie złożyć wypowiedzenie?

Aby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne prawnie, musi spełniać szereg wymogów formalnych. Błędy na tym etapie mogą skutkować uznaniem wypowiedzenia za niebyłe, co oznacza, że umowa nadal trwa, a czynsz jest nadal naliczany.

Przede wszystkim wypowiedzenie powinno być sporządzone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wysłanie wiadomości SMS lub e-mail (bez podpisu kwalifikowanego) zazwyczaj nie jest wystarczające, chyba że umowa stanowi inaczej (choć w przypadku lokali mieszkalnych forma pisemna jest obligatoryjna dla właściciela). Dokument powinien zawierać:

• Miejscowość i datę sporządzenia.
• Dane stron umowy (wynajmującego i najemcy).
• Wskazanie umowy, której dotyczy wypowiedzenie (np. data jej zawarcia, adres lokalu).
• Podstawę prawną lub faktyczną wypowiedzenia (szczególnie w przypadku wypowiedzenia przez właściciela lub w trybie natychmiastowym).
• Własnoręczny podpis.

Kluczowe jest również skuteczne doręczenie dokumentu drugiej stronie w taki sposób, aby mogła się ona zapoznać z jego treścią. Rekomendowaną metodą jest wysyłka listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub wręczenie osobiste za pokwitowaniem.

Profesjonalna pomoc prawna w sprawach najmu

Sprawy związane z prawem lokalowym bywają skomplikowane, a przepisy często podlegają nowelizacjom. Samodzielne konstruowanie pism procesowych lub interpretacja niejasnych zapisów umowy może prowadzić do kosztownych pomyłek. W Kancelarii Adwokackiej Marcina Lisickiego w Krakowie oferujemy kompleksowe wsparcie zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i najemców.

Pomagamy w sporządzaniu bezpiecznych umów najmu, analizujemy istniejące kontrakty pod kątem klauzul niedozwolonych oraz reprezentujemy klientów w sporach o eksmisję czy zapłatę zaległego czynszu. Zapraszamy do kontaktu.

Zmagają się Państwo z trudnym najemcą lub chcą bezpiecznie rozwiązać umowę najmu? Skontaktujcie się z naszą Kancelarią. Przeanalizujemy Państwa sytuację i wskażemy najkorzystniejsze rozwiązanie prawne.