Wbrew pozorom wypowiedzenie umowy najmu nie jest takie proste jak mogłoby się wydawać, niemniej jednak jest to możliwe. O tym, kiedy i w jaki sposób można wypowiedzieć umowę najmu, przeczytasz w poniższym artykule.
Rodzaj umowy najmu
To, w jaki sposób możemy wypowiedzieć umowę najmu w dużej mierze zależy od rodzaju umowy.
- Umowa na czas nieokreślony – taki rodzaj umowy można wypowiedzieć jedynie z zachowaniem okresu wypowiedzenia zgodnego z zapisem w umowie. Jeśli takiego zapisu nie ma, stosujemy się do kodeksu cywilnego, który w takim przypadku ustanawia 3-miesięczny okres wypowiedzenia, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc. Miesięczny okres wypowiedzenia stosuje się, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, a gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, najem można wypowiedzieć na 3 dni naprzód.
- Umowa na czas określony – taki rodzaj umowy można wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia, jeśli taki zapis został zawarty w umowie. Jeśli jednak takiego zapisu nie ma, umowy nie można wypowiedzieć i kończy się ona w momencie zakończenia okresu, na który została zawarta, np. rok.
Kiedy można wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym?
Wyżej opisaliśmy przypadki, kiedy można wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia. A czy można wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym? Tak, można wypowiedzieć oba rodzaje umów w trybie natychmiastowym, ale pod pewnymi warunkami.
Jeden z takich warunków opisuje art. 664 kodeksu cywilnego. Mówi on o tym, że jeżeli w chwili najmu rzecz (np. mieszkanie) miała wady, które uniemożliwiają korzystanie z niej w sposób określony w umowie, to najemca ma prawo wypowiedzieć ją w trybie natychmiastowym. Ten artykuł ma także zastosowanie jeśli owa wada powstała później, a wynajmujący mimo zawiadomienia przez najemcę nie usunął jej lub wady nie da się usunąć.
Wypowiedzenie natychmiastowe umowy najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili najmu wiedział o wadach. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 682 kodeksu cywilnego najemca ma wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, nawet jeśli wiedział o wadach, ale zagrażają one zdrowiu najemcy lub jego domowników.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę?
Istnieją pewne okoliczności, kiedy to wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu.
- Lokal jest użytkowany w sposób sprzeczny z umową najmu. Przykładowo: jeśli lokal mieszkalny wykorzystywany jest do prowadzenia działalności gospodarczej.
- Najemca wyrządza szkody w lokalu. Dotyczy to zarówno samego mieszkania , jak i części wspólnych.
- Zachowanie najemcy jest sprzeczne z ogólnymi zasadami współżycia społecznego.
- Niepłacenie czynszu. Najemca zalega właścicielowi z opłatami za co najmniej za trzy pełne okresy płatności.
- Podnajęcie lokalu przez najemcę bez zgody właściciela.
- Budynek, w którym znajduje się mieszkanie, przeznaczony jest do remontu lub rozbiórki.
- Właściciel lub członek jego rodziny planuje zamieszkać w mieszkaniu. Wypowiedzenie umowy musi nastąpić nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
