Prawa i obowiązki najemcy – kompendium wiedzy prawnej

Rynek najmu nieruchomości w Krakowie jest niezwykle dynamiczny. Zarówno studenci, młodzi profesjonaliści, jak i całe rodziny coraz częściej decydują się na wynajem mieszkania zamiast jego zakupu. Stosunek najmu, choć powszechny, jest relacją prawną regulowaną przez szereg przepisów, w tym przede wszystkim przez Kodeks cywilny oraz Ustawę o ochronie praw lokatorów. Niestety, nieznajomość tych regulacji często prowadzi do konfliktów na linii właściciel-lokator.

Najemca, czyli osoba, która bierze od kogoś lokal w najem, posiada szeroki katalog praw gwarantujących mu mir domowy i stabilność zamieszkania, ale ciąży na nim także szereg obowiązków. Ich lekceważenie może stanowić skuteczną podstawę do wypowiedzenia umowy, a nawet eksmisji. W poniższym artykule, przygotowanym przez zespół Kancelarii Adwokackiej Marcina Lisickiego, szczegółowo omawiamy, z jakich powinności musi wywiązać się najemca i czego może skutecznie żądać od właściciela lokalu.

Podstawowe prawa najemcy – co gwarantuje ustawa?

Umowa najmu to nie tylko zobowiązanie do płacenia czynszu. To dokument, który przenosi na najemcę prawo do władania lokalem, co rodzi konkretne skutki prawne. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, jak silna jest ochrona lokatora w polskim systemie prawnym.

1. Prawo do spokojnego posiadania i prywatności

Podstawowym, dość oczywistym prawem najemcy jest możliwość nieskrępowanego korzystania z wynajętego mu lokalu. Oznacza to, że wynajmujący (właściciel) nie może wchodzić do mieszkania pod nieobecność lokatora „kiedy tylko zechce”, np. w celu kontroli czystości. Takie zachowanie może zostać uznane za naruszenie miru domowego, co jest przestępstwem z art. 193 Kodeksu karnego. Wszelkie wizyty właściciela powinny być wcześniej uzgodnione z najemcą, chyba że umowa stanowi inaczej (choć i tu swoboda umów ma swoje granice).

Wyjątkiem są sytuacje awaryjne. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, najemca jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal właścicielowi. Jeżeli najemcy nie ma w domu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

2. Prawo do obniżenia czynszu za wady lokalu

Jeśli w trakcie trwania najmu w lokalu pojawią się wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku (np. niesprawna instalacja grzewcza w zimie, zagrzybienie ścian niezawinione przez lokatora, hałas z remontu elewacji zleconego przez administrację), najemca ma prawo żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Co więcej, jeżeli wady te uniemożliwiają korzystanie z lokalu lub zagrażają zdrowiu, a wynajmujący mimo zawiadomienia ich nie usunął, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

3. Prawo do zwrotu kaucji

Kaucja ma charakter zabezpieczający, a nie zarobkowy dla właściciela. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu, właściciel ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu miesiąca. Może potrącić z niej jedynie należności z tytułu najmu (np. zaległy czynsz) lub odszkodowanie za zniszczenia wykraczające poza normalne zużycie. Najemca ma prawo żądać szczegółowego rozliczenia potrąconych kwot, popartego rachunkami.

4. Prawo do zameldowania

Wokół tego tematu narosło wiele mitów. Warto wiedzieć, że najemca ma prawo, a wręcz obowiązek meldunkowy. Do zameldowania się na pobyt czasowy w wynajmowanym mieszkaniu nie jest potrzebna zgoda właściciela – wystarczy w urzędzie gminy lub miasta okazać ważną umowę najmu. Meldunek służy jedynie celom ewidencyjnym i nie daje najemcy żadnych praw własnościowych do lokalu.

Obowiązki najemcy – za co odpowiadasz?

Prawa idą w parze z obowiązkami. Podpisując umowę, najemca staje się gospodarzem lokalu i bierze na siebie odpowiedzialność za jego stan. Kodeks cywilny oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów precyzyjnie dzielą obowiązki związane z utrzymaniem mieszkania między strony umowy.

Płatności i eksploatacja

Podstawowym obowiązkiem jest terminowe uiszczanie czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela (media: prąd, woda, gaz, odpady). Zwłoka w płatnościach może mieć poważne konsekwencje. Jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, właściciel – po uprzednim pisemnym wezwaniu do zapłaty i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu – może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym.

Naprawy i konserwacja – kto naprawia pralkę, a kto dach?

To najczęstsze pole konfliktów. Zgodnie z art. 6b Ustawy o ochronie praw lokatorów, najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia do niego przynależne we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.

Do obowiązków najemcy należy naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
• okien i drzwi;
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych;
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej (wymiana gniazdek, bezpieczników, żarówek);
• malowanie ścian, naprawa tynków oraz malowanie drzwi i okien.

W uproszczeniu: najemca odpowiada za drobne naprawy bieżące wynikające z używania lokalu. Właściciel odpowiada za naprawy główne (instalacje w ścianach, dach, elewacja, wymiana pieca CO, jeśli się zepsuł ze starości, a nie z winy najemcy).

Ulepszenia w lokalu

Najemca ma prawo do wprowadzania w wynajmowanym lokalu ulepszeń, jednak musi mieć na to pisemną zgodę właściciela. Dotyczy to np. montażu klimatyzacji, przebudowy ścianek działowych czy wymiany armatury na nowocześniejszą. Jeśli najemca ulepszył rzecz najętą za zgodą wynajmującego, to po zakończeniu najmu wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Dlatego tak ważne jest precyzyjne ustalenie tych kwestii w umowie lub aneksie przed rozpoczęciem prac.

Protokół zdawczo-odbiorczy – Twoja polisa bezpieczeństwa

Jako adwokat z wieloletnim doświadczeniem, zawsze doradzam Klientom sporządzenie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego. Jest to dokument, który chroni interesy zarówno najemcy, jak i wynajmującego.

Najemca ma obowiązek po zakończeniu najmu odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, aby oddać go w stanie niepogorszonym. Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania (np. naturalne starcie paneli podłogowych po 5 latach mieszkania). Protokół ze zdjęciami, sporządzony w dniu wydania kluczy, pozwala uniknąć sporów o to, czy rysa na parkiecie powstała wczoraj, czy była tam od zawsze.

Ograniczenia w użytkowaniu

Najemca musi użytkować lokal zgodnie z umową, a jeśli nie określa ona szczegółów w tym względzie – zgodnie z jego przeznaczeniem. Właściciel ma prawo zawrzeć w umowie dodatkowe obostrzenia. Częstym zapisem jest zakaz palenia tytoniu wewnątrz mieszkania czy zakaz trzymania zwierząt (choć klauzule o zakazie trzymania zwierząt bywają przedmiotem sporów prawnych i uznawane są niekiedy za abuzywne, o ile zwierzę nie niszczy lokalu i nie przeszkadza sąsiadom).

Bardzo istotne jest ograniczenie dotyczące osób trzecich. Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Złamanie tego zakazu jest prostą drogą do wypowiedzenia umowy przez właściciela.

Pomoc prawna w sprawach najmu

Relacja najmu, choć wydaje się prosta, często komplikuje się w obliczu życiowych problemów – utraty pracy przez najemcę, chęci sprzedaży mieszkania przez właściciela czy sporów o rozliczenie kaucji. Niezależnie od tego, czy są Państwo właścicielami mieszkań w Krakowie, czy najemcami poszukującymi ochrony swoich praw, profesjonalna analiza umowy najmu przed jej podpisaniem może zaoszczędzić wielu stresów w przyszłości.

Kancelaria Adwokacka Marcina Lisickiego oferuje wsparcie w zakresie:

• analizy i sporządzania bezpiecznych umów najmu (w tym najmu okazjonalnego),
• windykacji należności czynszowych,
• postępowań eksmisyjnych,
• sporów o zwrot kaucji i odszkodowania za zniszczenia w lokalu.

Pamiętaj, że prawo chroni tych, którzy je znają. W przypadku wątpliwości co do swoich praw lub obowiązków wynikających z umowy najmu, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią przy ulicy Kazimierza Wielkiego 82/1A w Krakowie.