Jak pozbyć się uciążliwego lokatora?

Wynajem nieruchomości w Krakowie to dla wielu właścicieli mieszkań pewne źródło dochodu. Rynek najmu w stolicy Małopolski jest niezwykle dynamiczny, jednak wiąże się również z ryzykiem trafienia na nieuczciwego lub uciążliwego najemcę. Jeśli lokator przestaje płacić, niszczy mienie lub staje się problematyczny dla sąsiadów, właściciel lokalu staje przed trudnym wyzwaniem. Polskie prawo w dużej mierze chroni lokatorów, co sprawia, że proces odzyskania władztwa nad nieruchomością bywa skomplikowany i czasochłonny.

Właściciel może wypowiedzieć umowę, nawet bez zachowania terminu wypowiedzenia w ściśle określonych przypadkach, ale to dopiero początek drogi. Jeśli lokator nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania, konieczne jest przeprowadzenie sądowej procedury eksmisyjnej. Warto podkreślić, że usunięcie z lokalu uciążliwego najemcy możliwe jest jedynie na mocy prawomocnego wyroku sądu, a wykonane może być wyłącznie przez komornika sądowego. Nie można zakładać, że w razie kłopotów z lokatorem pomocą będzie mogła służyć nam policja – funkcjonariusze nie mają uprawnień do wyrzucania ludzi z mieszkań bez orzeczenia sądu.

Podstawy prawne do wypowiedzenia umowy najmu

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego precyzyjnie określa sytuacje, w których właściciel może jednostronnie zakończyć stosunek prawny, nawet w trybie natychmiastowym lub ze skróconym terminem wypowiedzenia. Nie jest to jednak decyzja uznaniowa – muszą zaistnieć konkretne przesłanki.

Rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu

Pierwszym powodem do wymówienia umowy jest rażące lub uporczywe lekceważenie porządku domowego. Chodzi tu o zachowania, które czynią uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Mogą to być nocne awantury, gromadzenie odpadów, czy agresywne zachowanie wobec sąsiadów. W takiej sytuacji o usunięcie lokatora może wnieść nie tylko właściciel danego lokalu, ale powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu może wytoczyć także inny lokator lub właściciel innego mieszkania w tym samym budynku. Aby eksmisja na tej podstawie była skuteczna, nieodpowiednie zachowanie najemcy musi być udowodnione (np. notatki policyjne, zeznania świadków) oraz cechować się pewną stałością lub dużym natężeniem złej woli.

Zaległości czynszowe – procedura krok po kroku

Najczęstszą przyczyną konfliktów są jednak pieniądze. Właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tutaj prawo stawia jednak dodatkowy warunek formalny, o którym wielu wynajmujących zapomina, co skutkuje przegraniem sprawy w sądzie.

Zanim dojdzie do wypowiedzenia, wynajmujący musi uprzedzić najemcę na piśmie o swoim zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero bezskuteczny upływ tego dodatkowego terminu uprawnia do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy.

Inne przyczyny rozwiązania umowy

Właściciel może również zakończyć współpracę, gdy:

• Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. prowadzi uciążliwą działalność gospodarczą w mieszkaniu, dewastuje wyposażenie).
• Najemca podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
• Budynek, w którym znajduje się lokal, wymaga rozbiórki lub remontu, a konieczność opróżnienia lokalu została potwierdzona decyzją organu nadzoru budowlanego.

Procedura eksmisyjna w sądzie – jak to wygląda w praktyce?

Jeśli polubowne metody zawodzą, a lokator pomimo skutecznego wypowiedzenia umowy nadal zajmuje lokal, jedyną legalną drogą jest pozew o eksmisję (nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu). Pozew należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości – w przypadku naszych Klientów będą to zazwyczaj sądy rejonowe dla poszczególnych dzielnic Krakowa (np. Kraków-Śródmieście, Kraków-Podgórze).

W toku postępowania sąd bada, czy wypowiedzenie umowy było skuteczne i czy faktycznie doszło do naruszeń, na które powołuje się właściciel. Kluczowym elementem procesu jest jednak ustalenie, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Sąd ma obowiązek orzec o uprawnieniu do takiego lokalu w stosunku do:

• kobiet w ciąży,
• małoletnich, osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionych oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
• obłożnie chorych,
• emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osób posiadających status bezrobotnego.

Jeśli Sąd orzeknie o prawie do lokalu socjalnego, jednocześnie wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez Gminę Miejską Kraków oferty zawarcia umowy najmu takiego lokalu. W praktyce, ze względu na niedobór mieszkań komunalnych, może to trwać latami.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

Wielu właścicieli obawia się strat finansowych w okresie oczekiwania na eksmisję. Warto wiedzieć, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania:

1. Odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu (stawki rynkowe), jeżeli lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
2. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.
3. W przypadku osób, którym sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego, odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby opłacane, gdyby stosunek prawny nie wygasł (zazwyczaj niższa kwota).

Co istotne, jeżeli Gmina nie dostarczy lokalu socjalnego osobie uprawnionej, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od Gminy (Skarbu Państwa) na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego. Kancelaria Adwokacka Marcina Lisickiego wielokrotnie z sukcesem dochodziła takich roszczeń dla swoich Klientów.

Czego nie wolno robić właścicielowi? Pułapki „czyszczenia kamienic”

Desperacja właścicieli bywa ogromna, jednak pod żadnym pozorem nie wolno podejmować działań na własną rękę, które mogłyby zostać uznane za naruszenie miru domowego lub zmuszanie do określonego zachowania. Do działań nielegalnych należą:

• Wymiana zamków pod nieobecność lokatora.
• Odcięcie mediów (prądu, gazu, wody, ogrzewania).
• Wyrzucenie rzeczy lokatora na klatkę schodową.
• Nękanie, zastraszanie czy „dokwaterowanie” uciążliwych współlokatorów.

Zgodnie z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania (w tym wyprowadzki) stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Zamiast szybkiego odzyskania mieszkania, można więc narazić się na sprawę karną.

Rola komornika w procesie eksmisji

Jedynym podmiotem uprawnionym do przymusowego usunięcia lokatora jest komornik sądowy, działający na podstawie wyroku z klauzulą wykonalności. Jeśli dłużnik nie opuści lokalu dobrowolnie w terminie wyznaczonym przez komornika, ten przystępuje do czynności egzekucyjnych.

Obecnie w Polsce obowiązuje zakaz „eksmisji na bruk”. Jeśli sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, komornik musi usunąć dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny. Jeżeli dłużnik takiego nie posiada, eksmisja następuje do pomieszczenia tymczasowego wskazanego przez gminę. Jeśli gmina nie wskaże takiego pomieszczenia w ciągu 6 miesięcy, komornik może usunąć dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych.

Jak zapobiegać problemom? Najem okazjonalny

Procedura eksmisyjna jest długa i kosztowna, dlatego najlepszym sposobem na uniknięcie problemów jest prewencja. Kancelaria Adwokacka Marcina Lisickiego rekomenduje zawieranie umów w trybie najmu okazjonalnego. Jest to specjalny tryb, dostępny dla właścicieli nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.

Kluczowym elementem tej umowy jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym. Dodatkowo najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy.

Dzięki temu rozwiązaniu, w przypadku problemów z lokatorem, właściciel nie musi wytaczać procesu o eksmisję (który może trwać latami). Wystarczy, że sąd nada klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, co jest procedurą znacznie szybszą. Z takim tytułem wykonawczym można udać się bezpośrednio do komornika, co drastycznie skraca czas odzyskania nieruchomości i eliminuje problem oczekiwania na lokal socjalny.

Pomoc prawna w Krakowie

Sprawy związane z eksmisją i ochroną praw lokatorów należą do jednych z bardziej skomplikowanych w prawie cywilnym, ze względu na silną ochronę socjalną najemców. Każdy błąd formalny w wypowiedzeniu umowy może skutkować oddaleniem powództwa i koniecznością rozpoczęcia całej procedury od nowa. Dlatego też, jeśli mają Państwo problem z uciążliwym lokatorem w Krakowie lub okolicach, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy.

Adwokat Marcin Lisicki oferuje wsparcie na każdym etapie sporu:

• Analiza umowy najmu i sytuacji prawnej.
• Sporządzenie skutecznego wypowiedzenia umowy i wezwania do zapłaty.
• Reprezentacja w negocjacjach z lokatorem (często interwencja adwokata skłania do dobrowolnej wyprowadzki).
• Prowadzenie sprawy sądowej o eksmisję i zapłatę.
• Dochodzenie odszkodowania od Gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego.
• Wsparcie w postępowaniu egzekucyjnym u komornika.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią przy ulicy Kazimierza Wielkiego 82/1A. Profesjonalne podejście to gwarancja bezpieczeństwa Państwa majątku.