Jak znieść współwłasność nieruchomości? Kompletny poradnik prawny

Współwłasność, choć często powstaje w sposób naturalny – na przykład w wyniku dziedziczenia czy rozwodu – bywa stanem prawnym generującym liczne konflikty. Brak porozumienia co do sposobu zarządzania nieruchomością, podziału kosztów utrzymania czy planów inwestycyjnych sprawia, że dla wielu współwłaścicieli priorytetem staje się wyjście ze współwłasności. Procedura ta, choć wydaje się skomplikowana, jest w polskim systemie prawnym precyzyjnie uregulowana.

Stan współwłasności może występować w dwóch postaciach: jako współwłasność łączna (np. ustawowa wspólność majątkowa małżeńska) oraz współwłasność w częściach ułamkowych. Ta pierwsza ma charakter bezudziałowy i nie można jej znieść tak długo, jak trwa stosunek prawny, który ją powołał (np. małżeństwo). Natomiast współwłasność w częściach ułamkowych z założenia ustawodawcy ma charakter tymczasowy. Prędzej czy później jeden ze współwłaścicieli dąży do uregulowania stanu prawnego na własnych zasadach.

Kiedy możliwe jest zniesienie współwłasności?

Fundamentalną zasadą prawa cywilnego jest uprawnienie każdego ze współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności w dowolnym momencie. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że niezależnie od tego, czy stan współwłasności trwa rok, czy kilkadziesiąt lat, mają Państwo prawo wystąpić o jego zakończenie.

Istnieje jednak pewien wyjątek. Uprawnienie to może zostać wyłączone na podstawie umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami. Prawo przewiduje jednak czasowe ograniczenie takiego wyłączenia – umowa nie może obowiązywać dłużej niż 5 lat. Oczywiście, w ostatnim roku tego terminu, strony mogą przedłużyć ten stan na kolejne pięcioletnie okresy, wymaga to jednak ponownej, zgodnej woli wszystkich zainteresowanych.

Tryb umowny czy sądowy – jaką drogę wybrać?

Wybór ścieżki prawnej zależy w głównej mierze od poziomu konfliktu między stronami oraz ich gotowości do kompromisu. Możemy wyróżnić dwa podstawowe tryby postępowania.

1. Umowne zniesienie współwłasności (u notariusza)

Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału majątku, wartości nieruchomości oraz ewentualnych spłat i dopłat, zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy. W przypadku nieruchomości, pod rygorem nieważności, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

Jest to rozwiązanie najszybsze, pozwalające uregulować sprawy własnościowe często podczas jednej wizyty w kancelarii notarialnej. Wiąże się jednak z koniecznością poniesienia taksy notarialnej (zależnej od wartości przedmiotu umowy) oraz ewentualnych podatków. Warto pamiętać, że notariusz sporządza akt tylko wtedy, gdy nie ma sporu między stronami.

2. Sądowe zniesienie współwłasności

W sytuacji braku zgody – czy to co do samej zasady podziału, czy wyceny nieruchomości – jedyną drogą pozostaje postępowanie sądowe. W tym celu należy złożyć wniosek o zniesienie współwłasności w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

We wniosku należy precyzyjnie określić przedmiot współwłasności oraz wskazać wszystkich uczestników postępowania (pozostałych współwłaścicieli). Choć wnioskodawca może zaproponować preferowany sposób podziału, sąd nie jest nim związany, jeśli inni uczestnicy zgłoszą odmienne, uzasadnione wnioski. Kluczowym elementem jest także dołączenie dokumentacji potwierdzającej prawo własności (np. odpis z księgi wieczystej).

Koszty sądowe: Opłata stała od wniosku wynosi 1000 zł. Ustawodawca promuje jednak postawy ugodowe – jeśli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności (podpisany przez wszystkich uczestników), opłata ulega obniżeniu do kwoty 300 zł.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności

Kodeks cywilny przewiduje hierarchię sposobów wychodzenia ze współwłasności. Sąd, rozpatrując sprawę, bada możliwości zastosowania każdego z nich w określonej kolejności.

Sposób I: Fizyczny podział rzeczy (Podział w naturze)

Jest to preferowany przez ustawodawcę sposób zniesienia współwłasności. Polega on na fizycznym podzieleniu nieruchomości na mniejsze, samodzielne działki lub wyodrębnieniu samodzielnych lokali w budynku. Każdy ze współwłaścicieli otrzymuje część odpowiadającą wartością jego udziałowi. Jeśli powstają różnice wartości, są one wyrównywane poprzez dopłaty pieniężne.

Należy jednak pamiętać, że fizyczny podział nie zawsze jest dopuszczalny. Sąd nie orzeknie podziału, jeśli:

• Byłby on sprzeczny z przepisami ustawy (np. ustawy o gospodarce nieruchomościami).
• Pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
• Byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.

W przypadku budynków mieszkalnych często stosuje się tzw. wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych, co pozwala np. rodzeństwu zamieszkać w jednym domu, ale w prawnie odrębnych mieszkaniach z osobnymi księgami wieczystymi.

Sposób II: Przyznanie rzeczy na wyłączną własność ze spłatą

Gdy podział fizyczny jest niemożliwy lub nieracjonalny, sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu współwłaścicielowi (lub kilku łącznie), nakładając na nich obowiązek spłaty pozostałych. Jest to częste rozwiązanie w przypadku mieszkań spółdzielczych lub domów jednorodzinnych, których nie da się funkcjonalnie podzielić.

Kluczową kwestią w tym wariancie jest ustalenie realnej wartości rynkowej nieruchomości (często przy pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego) oraz możliwości finansowych osoby przejmującej własność. Sąd może rozłożyć zasądzoną spłatę na raty, przy czym okres ten nie może przekraczać łącznie 10 lat.

Sposób III: Podział cywilny (Sprzedaż licytacyjna)

Jest to rozwiązanie ostateczne, stosowane, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie jest w stanie przejąć nieruchomości i spłacić pozostałych. Sąd zarządza sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Uzyskana kwota, po potrąceniu kosztów postępowania egzekucyjnego, jest dzielona między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. Należy mieć świadomość, że jest to wariant najmniej korzystny ekonomicznie, gdyż ceny uzyskiwane na licytacjach są zazwyczaj niższe od cen rynkowych.

Rozliczenie nakładów i pożytków – ważny element postępowania

Postępowanie o zniesienie współwłasności to nie tylko podział samej rzeczy. To również moment na kompleksowe rozliczenie wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. W ramach jednej sprawy sądowej można (a nawet należy) zgłosić roszczenia o:

• Zwrot nakładów: Jeśli jeden ze współwłaścicieli sfinansował remont dachu czy wymianę okien, może żądać zwrotu odpowiedniej części kosztów od pozostałych.
• Rozliczenie pożytków: Jeśli jeden współwłaściciel czerpał korzyści z nieruchomości ponad swój udział (np. wynajmował mieszkanie i pobierał cały czynsz), pozostali mogą domagać się wydania przypadającej im części korzyści.
• Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy: Dotyczy sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli korzystał z nieruchomości z wyłączeniem pozostałych.

Wsparcie profesjonalnego pełnomocnika jest w tym aspekcie nieocenione, gdyż roszczenia te wymagają precyzyjnego udowodnienia – zarówno co do zasady, jak i wysokości.

Rola adwokata w procesie zniesienia współwłasności

Sprawy o zniesienie współwłasności należą do jednych z bardziej skomplikowanych postępowań cywilnych, zwłaszcza gdy w grę wchodzą silne emocje rodzinne oraz konieczność wyceny majątku o znacznej wartości. Kancelaria Adwokacka Marcina Lisickiego w Krakowie oferuje kompleksową pomoc prawną na każdym etapie – od negocjacji przedsądowych, przez sformułowanie wniosku, aż po reprezentację na sali sądowej.

Doświadczony adwokat pomoże Państwu nie tylko dobrać optymalną strategię procesową, ale także zadba o to, by przy ostatecznym rozliczeniu uwzględnione zostały wszelkie poniesione przez Państwa nakłady na wspólną nieruchomość.

Jeśli stoją Państwo przed koniecznością uregulowania spraw majątkowych i zniesienia współwłasności, zapraszamy do kontaktu. Nasza Kancelaria w Krakowie przeanalizuje Państwa sytuację prawną i zaproponuje rozwiązania, które najlepiej zabezpieczą Państwa interesy majątkowe.