Jeżeli planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości, pojęcie księgi wieczystej z pewnością nie jest Ci obce. Zdajemy sobie sprawę, że to zagadnienie może budzić wiele wątpliwości, dlatego w poniższym artykule wyjaśnimy, czym jest księga wieczysta, jak ją założyć i do czego służy.


Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to rejestr publiczny przedstawiający stan prawny danej nieruchomości. Dzięki niej można w szybki sposób ustalić komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Od 1991 roku księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według lokalizacji nieruchomości. Każda księga wieczysta jest prowadzona dla danej nieruchomości, a nie dla właściciela, dlatego w kilku księgach może się pojawić ten sam właściciel, jeśli posiada on kilka nieruchomości.


Numer księgi wieczystej

Każda księga wieczysta jest dostępna publicznie i każdy, kto planuje zakup nieruchomości, może sprawdzić zawarte w niej zapisy. Numer księgi wieczystej znajduje się na jej okładce, tuż obok nazwy i wydziału sądu rejonowego, w którym księga wieczysta jest prowadzona oraz typu nieruchomości, jakiej dotyczy. Numer księgi wieczystej to ciąg znaków i liczb oddzielonych ukośnikami. Jeżeli planujemy zakup nieruchomości warto zapytać sprzedającego o numer księgi wieczystej przed jej nabyciem.


Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Księgę wieczystą można sprawdzić na dwa sposoby, ponieważ może ona występować w formie papierowej lub elektronicznej. 

  • Księgę wieczystą w formie papierowej można sprawdzić w sądzie rejonowym w dziale ksiąg wieczystych odpowiednim dla miejsca nieruchomości
  • Księga wieczysta w formie elektronicznej dostępna jest na rejestrze ksiąg wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości na stronie internetowej: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do.


Założenie księgi wieczystej

Obowiązek założenia i prowadzenia księgi wieczystej spoczywa na każdym właścicielu nierouchomości – może to być działka, dom lub mieszkanie. Księga wieczysta powinna odzwierciedlać stan faktyczny dla danej nieruchomości. Działanie ksiąg wieczystych opiera się na kilku zasadach:

  • jawność formalna – każdy może się zapoznać z treścią księgi wieczystej
  • domniemanie zgodności ze stanem prawnym – stan faktyczny nieruchomości jest zgodny ze stanem prawnym
  • rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie jakichkolwiek niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, treść księgi rozstrzygana jest na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe
  • pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami niewpisanymi do księgi.


Jak założyć księgę wieczystą?

Księgę wieczystą można założyć w Wydziale Ksiąg Wieczystych sądu rejonowego, właściwego dla lokalizacji nieruchomości. Należy wypełnić odpowiedni wniosek, który otrzymasz bezpośrednio w sądzie lub możesz go pobrać ze strony internetowej. Do wniosku należy załączyć dokument potwierdzający nabycie nieruchomości oraz dokumenty geodezyjne.